¿No hemos aprendido nada?

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El modelo cooperativo de vivienda danés inspira nuevas iniciativas habitacionales en España tras la burbuja inmobiliaria

(éste es sólo un fragmento del reportaje original, escrito junto a la periodista Laia Seró y publicado en la revista SomAtents. Puedes leerlo aquí)

La cooperativa de viviendas ‘Andel’ Marina Fjordparken está en las afueras de Aalborg, una ciudad industrial en el norte de Dinamarca. El complejo residencial forma parte de un puerto deportivo situado en la orilla del Limfjord, el estrecho que atraviesa la península de Jutlandia.

Las casas están tan cerca del agua que el olor a mar se nota desde el balcón. Tres hileras de casas adosadas bordean la orilla del Limfjord dibujando una Z. La fachada es de madera oscura y ofrece un aspecto típicamente escandinavo: sobrio, incluso minimalista, pero elegante. El exterior de los edificios contrasta con la calidez de los salones que se atisban a través de los inmensos ventanales: acogedores, como si invitaran a pasar y sentarse a tomar una taza de caldo humeante.

Anders Lintner es el presidente de la cooperativa. Tiene 64 años, está jubilado y, a menos que un cataclismo se lo impida, tiene claro dónde terminará sus días. “Para mí, vivir aquí es perfecto. Tengo una barca anclada al lado de casa. De vez en cuando, la desamarro y salgo a navegar. Me gusta estar en el agua”, dice.

Lintner me recibe un día a mediados de diciembre, a primera hora de la tarde. El cielo está tapado e impide ver el sol. Hace frío, sopla el viento y llovizna. Algunas familias han colgado las luces de Navidad en el balcón. Todas son de color dorado. Ni rastro de las lucecillas de colores. De hecho, están prohibidas. Como también lo está pintar la fachada, poner un toldo rojo o instalar cualquier elemento de un color no permitido (es decir, todos menos el negro.) Es lo que tiene vivir en una cooperativa: el colectivo pasa por encima del individuo. También por lo que respecta la imagen. Las casas, cabe decirlo, parecen sacadas de una revista.

Más tarde, cuando le pregunto a Lintner si hay quejas, reconoce que la convivencia no siempre es fácil. “Hay gente que en su casa se siente el rey de su propiedad. Y aquí no hay reyes. Tal vez haya príncipes, pero no reyes”, dice. “Hay gente a quien le cuesta entender que aquí no puedes hacer todo lo que quieres. Estás en una cooperativa, y por eso tiene este nombre”.

Lintner me invita a cobijarnos de la lluvia mientras hablamos. Entramos en una pequeña sala de reuniones, dentro de la caseta donde guardan las herramientas. Hay decenas de ellas, o tal vez centenares. Palas, rastrillos e incluso una máquina quitanieves que de entrada confundo con un tractor; en resumidas cuentas, un verdadero arsenal de jardinería. “Somos mucha gente, por lo que podemos comprar más y mejor”, dice Lintner. En otras palabras: economías de escala aplicadas a la economía doméstica.

Lintner cuenta que los miembros de la cooperativa se dividen las tareas domésticas. Unos se encargan del jardín. Otros limpian, y también los hay que se ocupan del mantenimiento de las instalaciones. Le pregunto en qué grupo está él. “¿Yo? En ninguno. Soy el presidente”, dice. Y suelta una carcajada.IMG_3733

La cooperativa Marina Fjordparken nació en 2002, ligada desde el principio a la construcción del complejo residencial que ahora gestiona. El elevado coste inicial hizo que sólo las personas con un alto poder adquisitivo pudieran participar. “Cuando empezamos todo el mundo estaba invitado, pero los únicos que teníamos los recursos necesarios para tirar adelante éramos nosotros, los séniors”, dice. La media de edad de los miembros de la cooperativa, según Lintner, oscila entre los 65 y los 70 años. Él, por lo tanto, es de los jóvenes. Le preocupa que a medida que pierden fuerzas no sean capaces de seguir haciendo las tareas domésticas y tengan que contratar a alguien para que les eche una mano.

Hay 48 apartamentos, todos de una planta y exactamente 110 metros cuadrados. Cuando Lintner me cuenta lo que paga cada mes, le pido que me lo repita otra vez por si le he oído mal: con todos los gastos incluidos son unas 6.000 coronas danesas (800€). Lintner reconoce que es una ganga. Un estudiante que pague la mitad por una habitación en la ciudad puede darse por satisfecho.

Lintner se reúne con el resto de miembros del comité de la cooperativa cada seis semanas (en verano tienen dos meses de “vacaciones”). Contándole a él son cinco personas, más dos suplentes. Se encargan de administrar el día a día: por ejemplo, cuando hay que cambiar una bombilla. Normalmente no hace falta que consulten al resto de vecinos. Las cuestiones de más importancia, no obstante, las votan en la asamblea anual, donde participan todos los miembros de la cooperativa.

Una de las grandes decisiones que debe tomar la asamblea es el precio de las participaciones; esto es, lo que deberá pagar alguien que quiera ser miembro de la cooperativa y adquirir el derecho de uso de una de las viviendas. Todos lo miembros pagan esta cuota cuando entran en la cooperativa. Si deciden irse, recuperan el dinero; pero no el valor inicial, sino el precio de la participación actualizado.

El precio de estas cuotas de entrada está regulado. Su coste máximo está limitado por un techo que se fija mediante un asesoramiento externo. El más utilizado es el de tipo público, que hace la administración. Pero también puede contratarse un asesoramiento privado. Una vez fijado el precio máximo de las participaciones, los miembros de la cooperativa tienen la última palabra a la hora de decidir el precio de venta.

Cuando Lintner entró en la cooperativa en 2002, el precio de entrada era de 282.000 coronas danesas (37.000 euros). Ahora supera el millón, aunque en los últimos años ha bajado. En 2011, el precio llegó a los 1,2 millones de coronas (más de 150.000 euros). El relevo generacional, con estos precios, será complicado. Lintner, sin embargo, defiende que aunque el precio es alto podría serlo aún más. “Queremos recibir un asesoramiento del precio que sea justo. Por eso escogemos que sea público. Si quisiéramos, podría ser más alto”, dice. Se refiere a pedir un asesoramiento privado, donde es más fácil hinchar el precio tope. “Hay gente en la cooperativa que quiere exprimir los beneficios al máximo. Pero la mayoría decimos: ‘No, seamos justos’”.

La cooperativa Marina Fjordparken no es un caso aislado. Durante la última década, la burbuja inmobiliaria ha afectado una gran parte de las cooperativas Andel y el precio de las cuotas de entrada se ha disparado. En Copenhague, entre los años 1999 y 2001, los precios de las participaciones se cuadriplicaron.

Como consecuencia de eso, muchas personas que hace años hubieran podido vivir en cooperativas ya no pueden permitírselo.IMG_3744.jpg

El problema, según el profesor del Departamento de Geografía Humana de la Universidad de Lund, Henrik Gutzon, es que “el sistema permitebeneficiarse y obtener ganancias económicas de algo que, en principio, no debería darlas”. Según Lund, una de las claves que hizo posible que la burbuja inmobiliaria afectase las cooperativas fue una reforma aprobada en 2004 por el gobierno liberal-conservador. Esta permitía que la participación en una cooperativa sirviera de aval para pedir un crédito, cosa que antes estaba prohibida. La escalada de precios en el sector inmobiliario y el miedo a quedar fuera del mercado hicieron el resto. “Subiendo el precio de las participaciones, los miembros de la cooperativa no sólo aumentaban los beneficios cuando vendían un piso, sino que también tenían mejores condiciones cuando pedían un crédito”, dice Lintner.

Años más tarde, cuando los partidos de izquierdas gobernaron no revocaron las reformas. “Los social-demócratas terminaron por adoptar la agenda neoliberal”, dice Gutzon. Ahora, el gobierno danés vuelve a estar controlado por una coalición de partidos de derechas. Una de las reformas que podrían impulsar, asegura él, es la desregulación total del precio de las cooperativas. Si esto ocurriera, cree que el precio de las participaciones podría llegar a doblarse. “Hoy en día las cooperativas de vivienda son tan caras que ya no sirven su función social”, dice. “Pero aún siendo caras son asequibles. Si se des-regulan los precios, en las zonas urbanas las familias con ingresos medios ya no podrán permitirse tener una vivienda”.

La consecuencia, dice, es la gentrificación de las ciudades danesas.

Pero aún quedan alternativas de vivienda asequibles dentro del cooperativismo danés. Se trata de los Almene. El investigador de la Universidad Autónoma de Barcelona Lorenzo Vidal-Folch los considera “el último reducto de vivienda universalmente inclusiva”.

Vidal-Folch, especializado en cooperativas de vivienda, ha estudiado el sistema de los Andel y los Almenedaneses. Mientras que los primeros se basan en la propiedad colectiva de la vivienda, los segundos se parecen más a una comunidad de inquilinos de alquiler. En un Almene no hay precio de entrada; sólo una cuota mensual.

El propietario de la vivienda en un Almene es una organización sin ánimo de lucro. Ésta, aunque reciba el soporte de la administración, es privada e independiente, y forma parte de una red de Almene a nivel nacional. Los Almene, cuenta Gutzon, son más fuertes organizativamente que los Andel. Ésta, asegura, es la clave por la que los Almene han podido resistir las reformas neoliberales que, en cambio, sí que han afectado a los Andel.

Tanto los Andel como los Almene tienen una gran implantación en Dinamarca. Según datos recogidos por Vidal-Folch, los Almene representan el 20% del parque de viviendas del país. Los Andel, un 20%. En Copenhague, en cambio, los Andel representan el 30% del total y son el régimen de tenencia más extendido, superando incluso la propiedad.

Gutzon cree que Cataluña puede aprender mucho de la experiencia danesa; tanto por lo que funciona como por los errores cometidos. Lo ideal, cree, sería una combinación de los Almene y los Andel. De los Andeldestaca la flexibilidad y la capacidad de maniobra. Pero es importante que estos no sean totalmente independientes, como sucede en Dinamarca, sino que deberían formar parte de una asociación de mayor envergadura, como los Almene. Gutzon cree que las decisiones de gran calado, las que afecten al régimen de tenencia o a los precios de entrada, no se deberían decidir a nivel local. Esto evitaría la especulación y que un pequeño grupo de individuos decidiera enriquecerse.

Pero Vidal-Folch ve un gran inconveniente para aplicar el modelo cooperativo a Cataluña: la fragmentación de la propiedad de la vivienda. En los años 70, el gobierno danés introdujo una serie de reformas que facilitaron la creación de cooperativas Andel. Por ejemplo, prohibió la venta horizontal de los edificios (es decir, vender los inmuebles uno por uno). Aparte, facilitó a los inquilinos de los pisos de alquiler que compraran su propia casa y se constituyeran después en una cooperativa. Muchos propietarios creyeron que les salía más a cuenta vender los edificios a cooperativas que seguir teniendo los pisos en régimen de alquiler, que estaba regulado y dejaba poco margen para el beneficio.

En España, la situación es distinta. “Tener un piso y alquilarlo es uno de los negocios más rentables. O sea que es muy difícil que la gente los venda a precios asequibles para las cooperativas”, dice.

Pero Vidal-Folch ve una alternativa: aprovechar los edificios vacíos que ha dejado la burbuja inmobiliaria. Por ejemplo, los que están en manos de bancos y se gestionan a través de la Sareb. “En vez de venderlos a inversores internacionales que los compran ahora que los precios están bajos para venderlos cuando los precios suban, se podrían vender a cooperativas. Al fin y al cabo, los bancos han estado salvados con dinero público”, dice.

—Lo que hace falta es que alguien en el poder lo haga, y que las instituciones apoyen a las cooperativas.

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Éste es un fragmento del reportaje escrito junto a la periodista Laia Seró. Puedes leerlo aquí

Publicado el 02-02-2016 en la revista del colectivo periodístico SomAtents 

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